金科股份全面收购海尔地产旗下三公司股权-凯发真人首先娱乐

　　中国证券网讯 金科股份12月5日晚间公告，为做大做强房地产业务，提升经营业绩，公司全资子公司山东百俊房地产开发有限公司于12月2日与青岛海尔地产集团有限公司签订《股权转让协议》，以自有资金出资23.51亿元收购后者分别持有济南海睿、青岛海昌、泰安海大三家房地产公司的全部股权。公司表示，本次收购项目公司股权事项，旨在拓展房地产业务，增强项目开发能力，促进公司可持续发展。

　　资料显示，海尔地产成立于2002年4月15日，注册地位于青岛市高科技工业园海尔工业园内，注册资本46.59亿元，青岛海尔投资发展有限公司持有其100%的股权。截至2016年9月末，该公司总资产约为482.53亿元，净资产为83.78亿元，2015年及2016年前9月分别实现营业收入70.25亿元和36.81亿元，净利润分别为8.82亿元和6.22亿元。

　　据了解，此次收购的三项标的资产中，济南海睿开发项目为海尔﹒澜山公馆项目，位于山东济南市天桥区东工商河以西、标山南路以北，总建筑面积为35.59万平方米；截至2016年8月末，其总资产为6.98亿元，净资产为-1016.95万元，2016年1-8月实现营业收入0万元，净利润-630.42万元。青岛海昌开发项目为青岛罗兰公馆项目，位于青岛市李沧区台柳路633号，总建筑面积为4.19万平方米；截至今年8月末，其总资产为2.15亿元，净资产为-19.57万元，2016年1-8月实现营业收入0万元，净利润-19.57万元。泰安海大开发项目为泰安桃花源项目，位于山东泰安市东岳大街与环山路交汇处，总建筑面积为17.38万平方米；截止今年8月末，其总资产为10.82亿元，净资产为-4539.86万元，2016年1-8月实现营业收入3,723.37万元，净利润-3168.11万元。

　　金科股份5日还同时公告，招商创融-金科股份应收账款（一期）资产支持专项计划已于12 月2日成功募集18 亿元并正式成立。其中，优先级规模17亿元，票面利率4.70%，评级为aaa；次级规模1亿元，到期日均为2019年12月2日。（王屹）

　　【公司动态】

　　中国证券网讯 金科股份9月26日晚间公告，根据增持计划，公司实际控制人黄红云于9月26日通过个人账户以深圳证券交易所集中竞价交易的方式增持公司股票1193.65万股，均价5.40元/股，占公司总股本的0.28%。

　　中国证券网讯（记者 李兴彩）继恒大之后，又一港股上市房企将目光瞄向a股。11月30日早间，金科股份发布权益变动报告书披露，融创掌舵人孙宏斌通过融创中国（在港上市）旗下两家物业管理公司合计增持公司股票1.62亿股，加上此前融创方面认购的定增股份，其合计持股比例已达20%。

　　【券商评级】

　　增持凸显融创持续看好判断，未来仍有增持可能。融创主业与公司强强联合，且其持续区域聚焦和高端精品的策略与公司布局“核心十城”、“改善型、刚需型产品7:3”的战略更不谋而合。融创声明增持基于看好公司未来发展前景、认同其长期投资价值，未来12个月内不排除进一步增持或减持。

　　公司前三季度营业收入为212.9 亿，同比增加91.8%；归母净利润约为10.1 亿，同比增加25.3%。公司营收增幅高于预期，业绩增长不及预期。增收不增利的原因系本期结算项目中合作开发项目较多，项目毛利水平不高。公司前三季度少数股东损益占比达23.3%，同比上升20.3 个百分点，销售毛利率为21.3%，同比下降4.5 个百分点。

　　金科股份再获实际控制人增持近1200万股

　　中国证券网讯 金科股份9月26日晚间公告，根据增持计划，公司实际控制人黄红云于9月26日通过个人账户以深圳证券交易所集中竞价交易的方式增持公司股票1193.65万股，均价5.40元/股，占公司总股本的0.28%。

　　至此，黄红云累计增持金额为22949.21万元，完成增持下限22850万元的承诺；陶虹遐将继续按照增持计划择机增持。

　　截至公告日，黄红云累计增持公司股份4672.22万股，占公司总股本的1.08%；陶虹遐累计增持2222.22万股，占公司总股本的0.51%。公司控股股东重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司、实际控制人黄红云及陶虹遐合计持有公司股票13.60亿股（含资管计划），占公司总股本的31.44%。

　　融创a股“首秀”：掌控金科股份20%股权

　　中国证券网讯（记者 李兴彩）继恒大之后，又一港股上市房企将目光瞄向a股。11月30日早间，金科股份发布权益变动报告书披露，融创掌舵人孙宏斌通过融创中国（在港上市）旗下两家物业管理公司合计增持公司股票1.62亿股，加上此前融创方面认购的定增股份，其合计持股比例已达20%。

　　金科股份实际控制人当前持股比例仅为25.2%，那么，孙宏斌以“参与定增 二级市场增持”的方式快速建仓意欲何为？融创方面又是否有着更为长远的打算？

　　金科股份昨日早间发布的权益变动报告书显示，孙宏斌通过融创中国旗下两家物业管理公司自11月11日以来快速增持，截至11月28日，已合计增持金科股份3.04%的股份。其中，润泽物业增持8128.16万股，占金科股份总股本的1.52%，增持价格区间为4.86元至5.25元每股；润鼎物业增持8102.26万股，也占总股本的1.52%，增持价格区间为5.03元至5.23元每股。此次增持合计耗资约8.3亿元。

　　事实上，8.3亿元的二级市场增持，只能算是孙宏斌对金科股份的“加码”。早在11月初，其掌控的聚金物业就以4.41元每股的价格，参与了金科股份的定增，其认购股份多达9.07亿股。借此，聚金物业获得了金科股份16.96%的股份，成为其单一第一大股东。

　　可见，孙宏斌是在参与金科股份定增后不久，便火速在二级市场增持，一口气把持股比例由16.96%提升至20%，并且，其二级市场的增持成本还略高于参与定增的价格。

　　对于此次增持的原因，孙宏斌方面在权益变动报告书中表示，系出于对金科股份未来发展前景的看好，认同公司股票的长期投资价值。此前，在参与定增时，聚金物业也表示，对金科股份资产质量较为认可，看好公司未来的发展前景，且认购价格合理可带来较好的投资回报。

　　目前，孙宏斌直接及间接持有港股上市公司融创中国53.22%股权。财务数据显示，融创中国2013年至2015年收入分别为308.37亿元、250.72亿元、230.11亿元，净利润分别为31.78亿元、32.22亿元、32.98亿元。

　　既然已经通过定增拿下金科股份单一第一大股东之位，孙宏斌为何还要煞费苦心，以更高成本继续从二级市场增持呢？

　　作为比照，曾与孙宏斌一起“征战”的部分港股上市房企，其实已在打a股的“算盘”了。

　　例如，中国恒大此前公告称，公司已将房地产业务的回a平台锁定为深圳国资旗下上市公司深深房a。与此同时，更多在港上市房企也已“在路上”，万达、富力、首创置业、碧桂园（物业）等均有在a股上市打算。在分析人士看来，a股市场整体估值更高，对于资金需求较大的房企来说，或是更为合适的融资平台。

　　此外，值得一提的是，截至目前，金科股份实际控制人方面似乎并没有对孙宏斌表露敌意。据公告，截至目前，黄红云、陶虹遐夫妇及旗下金科投资控股集团持有金科股份25.2%的股权，依然是金科股份的实际控制人。

　　记者还注意到，融创方面近期在资本市场动作频频，继138亿元收购了联想地产业务后，其又以逾36亿元收购了嘉凯城青岛项目。

　　中投证券：融创增持金科股份至20% 合作开发正式启程

　　投资要点：

　　增持凸显融创持续看好判断，未来仍有增持可能。融创主业与公司强强联合，且其持续区域聚焦和高端精品的策略与公司布局“核心十城”、“改善型、刚需型产品7:3”的战略更不谋而合。融创声明增持基于看好公司未来发展前景、认同其长期投资价值，未来12个月内不排除进一步增持或减持。结合融创此前已在重庆布局、近期收购地产业务也多布局重庆，本次增持彰显融创看好大重庆市场、看好公司价值的决心和信心，预计未来仍有可能继续增持。截至11月30日，实际控制人及其一致行动人占比25.84%，融创占比20%（增持成本5.11元／股，累计持股成本4.52元／股）,合计持股达45.84%，大股东地位稳定。

　　融创高管入驻董事会，联合增资南宁融创，强强联合正式启程。融创提名商羽、张强先生为董事候选人。商羽、张强先生均为融创高管，商羽先生更为融创董事及成渝地区负责人。原有董事会6名董事（3董事 3独董）变为8名董事（3董事 2董事 3独董），融创在董事会将有较大话语权。成渝地区负责人入驻董事会表明融创不止于股权财务投资，预期未来有望参与日常经营与决策，同时也极大提高公司主业与融创合作的可能性。11月16日公告，出资4.9亿元同重庆融创联合增资南宁融创，开发南宁安吉南项目，公司、重庆融创各占比4g%、51%。安吉南项目位于南宁高新区吉兴西路，计容建面41.34万方，以6500-7000元／方均价计，货值达27-29亿元，权益货值约14亿元。本次增资为融创入股后首个合作项目，距认购日不足一月，迅速合作开发项目表明融创借力公司开拓西南地区市场的强大决心，地产业务强强联合正式启程，未来加速合作可期。

　　深耕成渝城市群，大重庆龙头。融创入股主业强强联合，二级市场增持持续看好，累计持股成本4.52元，安全边际长期有效，与实际控制人持股合计近46%，大股东地位稳定。rnav5.93元，预计16-18年eps0.41、0.50、0.54元。股价下有估值保底，上有融创入股强强联合助力主业发展、二级市场增持持续看好以及向“幼教产业及社综服务”转型支持，提高目标价至7.7元，对应17年pe15.4倍，自8月首次覆盖以来股价最高涨幅近44%，再次“强烈推荐”。

　　风险提示：调控政策致q4销售低于预期；新业务开展及外拓布局项目获取受阻。（中投证券 李少明）

　　申万宏源：金科股份基本面向好 融创参与定增成公司第二大股东

　　公司前三季度营业收入为212.9 亿，同比增加91.8%；归母净利润约为10.1 亿，同比增加25.3%。公司营收增幅高于预期，业绩增长不及预期。增收不增利的原因系本期结算项目中合作开发项目较多，项目毛利水平不高。公司前三季度少数股东损益占比达23.3%，同比上升20.3 个百分点，销售毛利率为21.3%，同比下降4.5 个百分点。公司拿地方式趋于多元化，通过项目收购、合资合作模式获取多个位于“核心十城”的优质项目。

　　公司销售规模进一步扩张，三费管控能力持续增强。报告期内，公司实现销售金额约230 亿元,同比增长47%，其中地产板块实现签约销售金额约217 亿元，同比增长49%，签约销售面积约337 万平方米，同比增长49%，平均售价6439 元/平米。同时，公司在区域上的扩张与开发项目的增加令三费总额大幅上升，同比增幅38.8%，但较强的运营管控能力使得三费比率同比下降了2.6 个百分点，仅为6.8%。

　　受益于重庆房价回升，公司三季度转回资产减值损失77 万元。由于重庆2014、15 年住宅均价连续两年下跌，公司在2014、15 年期末分别大量计提资产减值损失7.4 亿、4.5 亿，其中，14 年q3 重庆房价有小幅回升，公司转回资产减值损失0.4 亿。2016 年起重庆房价回升，公司q3 转回部分存货跌价准备77 万元，未来有望进一步转回资产减值损失，拉升利润。

　　融创参与定增成公司第二大股东（定增价格4.41 元），公司实际控制人多次增持股份（平均成本4.67 元）。9 月22 日，公司发布公告称融创中国参与公司非公开发行股票事项，认购金科股份9.07 亿股，占增发后总股本的16.96%，认购价为每股4.41 元，应付总金额约为40 亿元。公司实际控制人黄红云先生在9.12-27 日间累计增持公司股票3.4 万股，平均成本为4.67 元/股，占公司增发前股本比例0.79%。资本市场频现利好消息为公司股价上行提供有力的支撑。

　　围绕“地产 社区综合服务”，公司持续投入资源，彰显公司发展决心。公司董事会决定分别出资10亿元成立金科社区综合服务集团和教育投资管理公司，在社区服务和社区教育方面再做深入，教育方面未来公司会重点布局发展学前教育和k12教育，与公司房地产主业形成合力效应。我们认为通过提供优质的社区服务和教育附加从关注房屋本身转向关注社区，未来有望不断通过延伸周边服务带动地产业务，同时增厚公司利润。

　　维持增持评级，维持盈利预测。我们看好公司地产“核心十城”的战略和社区服务与教育产业的发展方向，同时融创入股与公司实际控制人的增持进一步彰显了对公司未来发展的信心。因此我们维持盈利预测16-18 年归母净利润为17.1/20.8/23.6 亿元，同比增速35.1%/21.4%/13.7%，对应eps：0.40/0.48/0.55 元。（申万宏源 王胜）